體二用地都更案,憂心權益受損 住戶︰透天換大樓不划算
〔記者張菁雅/台中報導〕台北吹起「都更熱」,台中民眾也看好都更商機,市府宣布體二用地都更案後,可參加權利分配的戶數從200多戶暴增到7、800戶;但也有現住戶擔心權益受損,並質疑開發成效。市府表示,會補助住戶更新期間的安置費用,更新後,會是景觀住宅,房價一定上漲。
體二用地都更案已進入權利變換計畫實質作業階段,工作團隊在調查更新前權利價值評估時發現,原本當地可參加權利分配的戶數只有200多戶,宣布都更案後,掀起買賣潮,4年內竟暴增到7、800戶。
不過,精武路附近多數住戶均反對更新,尤其是店家,
住戶表示,他現在住的是佔地100坪的透天厝,更新後,換不到50坪,而且還是大樓,誰願意接受;他也擔心建商為了降低成本,房子會蓋得像國宅,無法帶動房價,更何況一中商圈近錦南街一帶也有完工不久的住宅、商場,現在發展還沒有很好,體二用地更新後的發展也令人擔憂。
市府︰更新成景觀住宅房價一定漲
市府都發處則表示,會找3家合法的估價師事務所估價,再以最高價認定,以保障地主權益;另外,市府將訂定補償辦法,提供住戶開發期間租金補貼、建物拆遷補償,目前工作團隊已成立體二用地都市更新願景館,定期公布工作進度,未來使用的建材也會在此展示,地主若有任何疑慮,歡迎提出來。
都發處也說,體二用地包含體育場、自來水廠在內共有25公頃,大部分是開放空間,未來會進行多項景觀設計,更新後的住宅不可能像國宅,會是景觀住宅;目前當地房價每坪在12萬至14萬元間,更新後會在15萬元以上


 

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體二用地都更 打造「都市翠谷」
開發後土地價逾百億
〔記者張菁雅/台中報導〕體二用地都市更新案整體規劃願景正式出爐,以「都市翠谷」
為設計概念,未來將分區以2階段開發,除了公共設施、住宅,還增加商場,市府表示,總投資金額初估至少50億元,扣除公共設施及安置住宅外,都更實施者可拿回1萬坪土地,全部開發完成後,土地價值超過100億元。
體二用地東以進德路、西以雙十路、北以力行路為界,更新範圍面積為10.5公頃,是國內規模最大的都更案,也是第一件公辦更新案,市府在97、98年曾兩度公開徵求都更實施者,儘管當時有不少建商、開發公司詢問,但遇到金融海嘯,兩次都因無人投標而流標。
市府都發處長黃崇典表示,為了不影響進度,市府先幫實施者完成住宅分配的部分,並委託包括美國第2大商業建築規劃設計公司MG2(MulvannyG2 Architecture)組成的規劃團隊,針對體二用地全區未來願景進行規劃。
規劃水源老街新天地
MG2的代表作為好市多全球分店,其對體二用地的設計概念為「都市翠谷」,除了有公園、綠地、廣場,由於當地過去為水源地,未來也將引進水源,會有水瀑、溪流,同時保留一部分老房子,仿照上海新天地,規劃為「水源老街新天地」。
黃崇典指出,過去把房子拆掉重建的「推土機式」更新方法已經落伍,市府希望創造新的核心價值,帶動周邊更新效果。
實施者可取回1萬坪土地
體二用地將分2期開發,第1階段完成公共設施及4棟安置住宅大樓後,實施者可取回1萬坪土地,在第2階段開發銷售,為吸引業者投資,市府提高容積率達600%,住宅大樓可蓋20層樓以上,並增加商場的規劃,估計業者取得土地成本每坪約21萬元。
都發處表示,初估全部投資成本至少50億元,開發完成後,土地價值超過100億元,目前有2、3家台中建商表達投資興趣,市府預計明年初重新招標,招標後2年內動工,動工後3年內完工。


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作手回憶錄
賺大錢不是靠個股股價起伏,而是靠主要波動,也就是說不靠解盤,而是靠評估整個市場和市場趨勢。【心得】判斷大盤走勢是根本且必要的,大盤上漲表示多數股票上漲,大盤下跌表示多數股票下跌。投機是機率遊戲,在勝算大的地方下賭注,市場贏家都是精於計算機率者。巴菲特說籃球場上絕不用矮將,決不賭空頭下跌時,少數上漲那幾檔,證明自己判斷精準。多數股票上漲時,才是風險低的獲利時機。換個例子,景氣差的,工作難找;景氣好,工作機會多。那麼,您希望景氣好還是景氣差找工作?在華爾街經歷這麼多年,賺了幾百萬美元,又虧了幾百萬美元後,我想告訴你這點:我的想法從來都沒有替我賺過大錢,總是我縮手不動替我賺大錢,能夠同時判斷正確又堅持不動的人很罕見。【心得】判斷正確不等於操作正確,看法對也可能賠錢,判斷是第一關、操作是第二關李佛摩在堅持不動這點受到很大誤解,堅持不動分為:(1)場內縮手不動,放任獲利成長並設立停損點或目標值,而非套牢賠錢安慰自己是長期投資(2)場外縮手不動,不在股市漲跌時急躁,等待進場訊號(經過”自我”驗證可行的訊號,如決定以季線就不能在未回檔到季線前搶反彈,三心二意改來改去)一個人可能看得清楚而明確,卻在市場從容不迫,準備照他認為一定會走的方向走時,變得不耐煩起來。華爾街有這麼多根本不屬於傻瓜階級的人,卻都會虧錢,道理就在這裡。【心得】市場上很多分析強者,卻非操作強者。我們分析對了,但太早,承受輿論壓力,被市場折磨到否定自己的分析、所有人都失去戒心時,市場崩盤。8395掉下來時便是如此,一堆喊價量背離的人都死了才下來。市場分析最困難為區分大小等級,越大等級越難看得清楚,因為代表賺大錢的機會總是困難。我在正確的時機買進或賣出,我看空而賣出股票時,每次的賣出價格一定要比前次低。我買進時情形正好相反。我一定是逐步向上承接。我買股票做多時,不是向下承接而是向上買進。【心得】虧損不攤平?因為帳戶利潤是代表操作正確最簡單的方式,賠錢至少代表此標的”目前”不符合加碼條件,若現在股價更接近進場訊號與更低停損價時:(1) 將目前成本價虧損認賠,重新買進:結束上一次錯誤,在目前的進場點布局。差異在心理成本而非市場成本。(2) 限制僅此一次的攤平:第一次錯誤代表僅剩一次機會,因為攤平降低成本的同時,股市續回檔虧損也加倍。推崇第一項作法,因為第一筆的停損不想下手,攤平後部位放大,虧損放大,觸及停損更下不了手。


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